昨天看到一篇微博,讲蛋壳公寓的,我就想了一下这个问题,上午没事,就随手查了一些判决书,觉得蛮有意思的,记一笔
先搭一个简单的模型,房东把房子给长租公寓公司(简称“公寓”),公寓把房子租给客户(简称“房客”),假设房客已经向公寓支付了一年的租金,公寓按月向房东付钱,付了几个月之后,公寓跑路,不知所踪。同时,按照房东与公寓之间的约定,公寓3个月不付钱,房东可以解除与公寓之间的合同。3个月到了,房东现在正式通知公寓解除合同。在这样的情形下,那么问题就来了,房东有没有权利收回房子,换句话说也就是房客有没有权利继续占有房子?
顺便插个话,据我说知,有的公寓向房东一个月付6K,向房客一个月收3K,虽然是向房客一次收一年,可是这个差价大到如此离谱的地步,什么买卖一年能赚50%以上啊?!公寓不跑路就见鬼了。。。
继续回到房东和房客的问题。我上半年做过一个案子,是代理房东,但是因为房客因为总总原因已经实际搬离了,所以不涉及这个问题。但因为房东和公寓的合同很明确是《租赁合同》,所以我当时的想法是房东有权利收回房子的。三方是出租人——承租人——次承租人的关系,房东把房子租给公寓,公寓把房子租给房客,公寓之所以有权把房子租给房客,是因为公寓因为与房东的租赁关系取得了房子的使用权,而一旦房东与公寓之间的租赁关系解除,公寓就没有出租的权利基础了,房客也就无权继续占有该房屋,至于房客的损失至少从理论上来说应该去找公寓要。
但是想了一下之后,似乎并没有那么简单。
在刚刚的描述里,我用的词是“给”,房东把房子给长租公寓公司,因为房东和公寓是什么关系,就已经有两种不同的可能性了。
1、租赁关系
公寓把房屋从房东处租下来实际上是自己使用(经营),只不过公寓的使用方式是装修之后再出租给房客获取利润。
2、委托代理关系
公寓是受托人,受房东之托,把房屋装修之后租给房客,并且代房东收取租金。
两种关系指向的路径是不一样的。
1、委托代理关系
根据合同法,受托人以自己的名义,在委托人的授权范围内与第三人订立的合同,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人,但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。
也就是说,公寓是受托人,房东是委托人,房客是第三人,那么房客与公寓订立的合同,直接约束房东和房客,房客没有违约,因此房客和公寓订立的合同继续有效,房客继续住在里面。比如说(2020)浙0103民初110号就这样的观点。
在委托代理关系里面,房客是比较有利的,房东的损失应该向受托人也就是公寓去要。
甚至受托人不退押金,房客都还可以找房东退,比如“卢某某以自己的名义与原告马昀就系争房屋签订的《租赁合同》,意思表示真实,内容合法有效,该合同直接对高未名具有约束力……本案中,并无证据表明原告存在应当不退押金的违约情形,出租人基于租赁合同所收取的押金应予退还。”((2017)沪0112民初27637号)
2、租赁关系
如果次承租人也就是房客愿意直接付房租给房东,房客可以继续住,房客多付的那部分租金向公寓要回来,这种情况不在讨论范围。只讨论房客因为已经向公寓付过钱,是不是可以继续住的问题。
根据司法解释的规定,“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。”
如果只从字面来理解,“负有腾房义务”是次承租人的定语,是对次承租人的限制性描述,但能不能就得出结论次承租人就一定负有腾退义务?
于是就跑去查最高人民法院民事审判第一庭编著的《<关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释>的理解与适用》,里面认为“租赁合同因承租人未依约给付租金而导致合同被解除的,则转租合同将因此而处于履行不能状态……除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致意见。否则次承租人要求继续履行合同的主张人民法院不能支持。”又提到“……出租人作为所有权人,可以直接基于物权法的规定向次承租人主张返还租赁物”
然后我又去查了一下判决书,(2020)浙0110民初1286号支持了占用使用费。上海一中院的判决书基本和最高院书里的意见是一致的,“转租合同得以履行的基础,在于承租人保持其有效之租赁权,若承租人的租赁权因租赁合同的终止、解除、无效等事由而丧失,转租合同将即因权力瑕疵致履行不能。出租人并非转租合同的当事人,在出租人与次承租人不能就履约达成一致的情况下,亦不能强迫出租人继续履行转租合同。”((2018)沪01民终2868号)
此外,有一些地方有更明确的规定,比如《江苏省高级人民法院关于印发《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》的通知》里规定,租赁房屋被转租的,出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失,承租人承担连带赔偿责任。
但是,即使是租赁关系里,也不是所有的法院都这么认为的,(2020)浙01民终5728号“本案中,张红英将其房屋出租给乐伽杭州分公司,并同意乐伽杭州分公司进行转租,乐伽公司在租赁期限内与王绍智签订了转租合同,王绍智与乐伽公司的转租合同合法有效。现转租合同尚在履行期限内,王绍智已向乐伽公司付清了全部租金,故王绍智占有案涉房屋属于有权占有。张红英以其与乐伽公司解约为由要求收回案涉房屋,于法无据。”
3、其他
在租赁关系里,房东还有一种策略是诉公寓,也就只诉承租人,要求解除租赁合同+要求承租人返还房屋,这种案子里之前“寓见”在上海有一批案子,在这些案子里,房东的诉请都得到了支持,但是之后怎么处理房客,是不是直接通过执行让房客搬离?但是因此房客诉房东要求赔偿损失的案子也是有的。
总之,今天翻了一下判决书的结论是,在长租公寓这类型的案子里,支持房东和支持房客的判决书都有不少。不过总体来说,作为房东,认定和公寓的租赁关系胜算比较大,作为房客,显然是反一反。而至于到底房东和公寓之间是什么关系,我个人觉得是要看履行的过程和合同的细节吧。
顺便,杭州的几个案子居然涉及到的公寓都是同一家公司,但是判决是截然不同的。
所以,这个问题还蛮有意思的,有意思的地方在于,无论站哪边,无论哪边的当事人来委托,似乎都可以搞一搞?